本网站支持IPv6

　　奉新农村商业银行

　　法律工作咨询

　　［2016］第1期

　　风险合规部编发                       签发人：

　　为不断推进“法治银行”建设，树立法治金融思维，提高依法办事的能力，风险合规部根据法律工作事务的开展，结合省联社法律顾问的法律咨询业务，不定期编辑制作法律工作咨询，下发给各部门及网点，供参考学习。

　　1、某行社咨询：有个借款户用酒店进行抵押贷款，现借款人归还不了借款，起诉借款人，要求归还贷款，借款人又拟将该酒店出租给其他人经营，对此该如何处理？

　　律师解答：应明确告诉拟承租人，该所承租的大酒店现在正进入处置抵押品还贷阶段，如果实在要承租，要等新的产权人变更后，与新的产权人签订相关承租协议。

　　2、某行社咨询：法院查封、冻结用电子印章的法律文书，办理相关手续，是否可以？

　　律师解答：一般对于司法机关查封、冻结账户时，要看手续是否齐全：一是身份证、执法证；二是法律文书、判决书或裁定书；三是看查询或冻结通知书，四是手续要齐全、合法、真实，可以办理相关查封、冻结。如发现或感觉查封、冻结通知书的盖章有异样或疑异，可以要求办案人员作出说明，但不要影响查封、冻结，即便冻结通知书出现瑕疵，也要协助冻结。如果未协助冻结，将会带来限期追回、罚款、民事处罚等相应司法制裁，产生不必要的司法纠纷及风险。

　　3、某行社咨询：开发商的房产办理了预告抵押登记，现在房产商想把预告抵押登记权证借出去办理正式的房屋抵押他项权证登记，问：办理过程中应注意什么？

　　律师解答：信用社应当全程跟踪办理，防止客户用权证换给其他的债权人。

　　4、某行社咨询：担保公司给农商行发来一个止付通知，要求对其债务人在农商行的一笔存款停止支付，如支付所产生的责任，将由农商行承担，问：如果司法机关进行查封冻结是否可以？

　　律师解答：可以。担保公司的函件不具有法律的强制力，而司法机关所做出的查封及扣划，具有法律所赋予的强制力，担保公司的止付函不能抗辩司法机关的查封通知。

　　5、某行社咨询：农商行与一借款户签订了三年期的林权抵押合同，现贷款一年期到了，借款人被司法机关羁押了，想由其妻子来办理相关贷款抵押手续，请问：是否需要重新办理抵押登记？

　　律师解答：需要。因为借款主体发生了变化，借款合同重新签订了，原有的借款抵押关系已经消灭，因而，要重新办理抵押登记。

　　6、某行社咨询：某企业用存货抵押、仓单质押，工商局只办存货抵押登记，办不了仓单质押登记，这样可不可以？如果既签订存货抵押合同，又签订仓单质押合同，这样操作可不可以？

　　律师解答：双方签订仓单质押合同，由仓储单位对仓单质押进行保证，质押人将仓单交付给质权人，该质押合同合法有效。如果仓单进行了质押，又将仓库存货进行质押，如果是仓单与存货是一批货物，则会出现重复担保，因而，质押率应该以一笔为准。

　　7、某行社咨询：有一借款户用房地产在我行办理贷款抵押，现该借款户又向其他金融机构提出了借款，其他金融机构要求我行出具一份同意抵押的证明，可不可以？

　　律师解答：不可以。因为借款户在未偿还所借贷款之前，该抵押物作为担保物，贵行可以处置用于还贷，如果出具该证明，会带来抵押失控或抵押物平均分配的风险。

　　8、某行社咨询：有一个借款人用房屋办理借款抵押，现该借款人死亡，通过律师协助，这个官司胜诉，现想处置该房屋用于归还借款，我行想将该房屋抵债过来，再出售出去，如何操作？

　　律师解答：操作方案有三个：一是申请法院强制执行，在法院的主持下进行执行和解，将该抵押物处置给你行；二是由买家与抵押人达成买卖协议，约定将购房款用于归还所欠贷款；三是进行三方协议，处置该抵押物，处置款用于归还所借贷款，本所律师建议并倾向用第一种方式，可以避免当事人的反悔及其他纠纷。

　　9、某行社咨询：有一借款人抵押的资产是其岳父的，但是其岳父不能亲自到场办理，问是否能通过公证处办理委托手续，由其来办理抵押登记手续？

　　律师解答：可以。

　　10、某行社咨询：用股金进行质押反担保，如果一个客户有4000 万的股金，分别给四个借款人进行质押担保，但工商登记部门的登记系统只能录入一个质押客户，录入后一个质押客户的时候，前一个会自动消除，对此，该如何处理？

　　律师解答：一是要求工商登记系统改进；二是要求工商部门出具纸质质押登记证明，同时出具系统不能就一个质押物做多个登记的说明。

　　11、某行社咨询：四个债权人起诉一个债务人，抵押权人是我行，问：贷款的利息是不是能够优先受偿？

　　律师解答：根据《担保法》的规定和贷款合同的约定，利息是包含在抵押范围内的，可以优先受偿，除非合同有另外约定。

　　12、某行社咨询：有一借款户想用土地办理抵押贷款，但该土地已经闲置两年没有开发，是否存在风险？

　　律师解答：按照国家相关规定，土地两年未经开发的，国家土管部门有权责令其开发或收回，所以存在被国家土管部门收回的风险。因而，建议如果用该土地抵押，要求土地管理部门出具证明：一是证明该土地的交易款项已全部付清；二是证明该土地证的取得合法有效；三是证明该土地不会被收回。双方签订抵押合同，并经土管部门办理抵押登记，该抵押合法有效。但从放贷政策趋势而言，就该贷款项目，请贵行慎重考虑。

　　13、某行社咨询：某公司全部股东及法定代表人都变更了，现在该笔贷款在授信范围内，第一年已经归还，准备发放第二笔，借款合同是否要重新签订？新股东是否要签订保证合同？印鉴章是否要变更新的法定代表人？

　　律师解答：建议以最新登记的公司名称、法定代表人、股东重新签订借款合同和保证合同，原股东签订的保证合同也一并确认。

　　14、某行社咨询：某笔贷款，担保公司作为担保人，担保公司又与借款人签订了反担保合同，担保公司又要求借款人将存在我社的12 万元存单作为质押反担保，现担保公司向我社提出申请，要求我社确认在质押期间不予办理该存单的挂失止付、存取等相关业务，否则责任由我社承担，请问我社能否在该申请上签章？

　　律师解答：存单质押的反担保是在担保公司和借款人之间设立的，至于该反担保期间，存单是否要挂失止付及相应的责任，应该由质权人和质押人之间约定。存款人本人提出申请，附反担保合同后，可以办理质押止付。

　　15、某行社咨询：广场地下建了人防工程，过道上建了一些地下商铺，由某公司承包建设，再出售给经营者使用，问：经营者能否用地下店铺来办理按揭贷款？

　　律师解答：由于店铺只有使用权，产权不确定，所以不能办理按揭贷款。

　　16、某行社咨询：一家公司股东为某公司和一个自然人，现在该公司来贷款，出具的股东会决议上是否要法人股东的股东签章？

　　律师解答：根据相关法律规定，该公司的股东为独立法人，因而，不需要公司股东再签章，只需该法人股东和自然人股东签章即可。

　　17、某行社咨询：有一借款户已死亡，他名下被抵押的房产被其他法院查封了，问：现在能否办理续贷或展期？

　　律师解答。不能，借款人既已死亡，不符合续贷或展期条件。

　　18、某行社咨询：单位职工在外有欠款，现法院对欠款作出判决，并向我单位发出了协助执行通知书，要求我单位将其收入、奖金、福利，用于执行偿还所借欠款，现该当事人要求将公积金部分领走，要我单位出领走证明，该证明是否可以出具，有何风险？

　　律师解答：鉴于法院已向你单位发出了协助执行通知书，在协助执行通知书中又明确将福利部分作为执行对象，而公积金在某种意义上是福利部分，如果你单位出具提取公积金的材料，可能会涉及妨碍执行，会导致处罚及限期追回的处理，故建议对该证明不宜出具。如果当事人在你单位不出具证明的情况下，他能将公积金提走，和你单位没有关系，因为公积金账户不是你单位所管理，和你单位无关。

　　19、某行社咨询：与泰康保险公司签订合同时，在洽谈时法定代表人没有变更，但在签订合同时，法定代表人发生了变更，对此，应该加盖原法定代表人印章还是现法定代表人印章？

　　律师解答：如果法定代表人发生了变更，在签订合同合同时，以变更后的法定代表人签署为宜。

　　20、某行社咨询：一个借款单位有13 个股东，其中11 个股东都同意向我社贷款，但其中有两个股东对贷款有意见，请问可不可以对该单位签订贷款合同？

　　律师解答：在法律的最低层面，一般签订合同加盖了法人印章及法定代表人的，双方合同又没有违反国家的强制性规定，就合法有效，至于其内部有何意见，不能抗辩对外民事行为的行使，但是对于担保就应注意，如果公司为股东进行担保，要征得其他股东的同意，否则因违反《公司法》的禁止性规定，可能会产生担保无效。

　　21、某行社咨询：一个房地产开发商购买了原镇政府办公区域的土地，现想用该土地办理土地抵押贷款，要注意什么？

　　律师解答：该土地用于抵押担保要注意地上附着物的产权是不是随同过户给开发商了，如果随同土地过户给开发商了，可以用该土地办理抵押担保，《物权法》规定土地抵押，地上附着物随之抵押；反之，如果镇政府或地上有其他人的建筑物，且产权并未过户给开发商，该土地抵押只能抵押房地产开发商所拥有的使用权这一块，而不能抗辩房屋产权人，因而，你们在办理该土地抵押时，要弄清房屋权属及土地使用权的状况，再决定办理。

　　22、某行社咨询：有个储户去世了，储户的亲戚持公证书前来办理密码挂失，而公证书的继承人为妻子和儿子，但妻子和儿子都是精神病患者，该如何处理？

　　律师解答：要由其监护人前来办理，监护人要出具单位或村委会以上的监护人证明书及监护人向信用社出具的承担一切责任的承诺书。

　　23、某行社咨询：有一客户用福利院房产办理抵押，问是否可以？

　　律师解答：社会公益设施不宜办理抵押。

　　24、某行社咨询：有个店面用于贷款抵押担保，现该店面因债权债务纠纷被法院查封，我行想和该借款人及抵押人借新还旧，使该笔贷款成为正常贷款，在这种情况下，可不可以？

　　律师解答：不可以。因为借新还旧必须重新办理房地产抵押，因该房地产被法院查封，如果重新办理就会出现一个他项权证释放，原抵押关系消灭，法院会以此为理由，认为你行不具有抵押优先权，所以不可以。

　　25、某行社咨询：有的下面基层网点聘请厨师，怎样防范劳动用工方面的风险？

　　律师解答：对临时性用工或不必要全天用工人员，可采取非全日制用工，签订非全日制用工合同，要注意非全日制用工的工时每周不能超24 小时，并且每半月发一次工资。

　　本期发送：各部门及网点