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　　奉新农村商业银行（筹）

　　法律工作咨询

　　［2015］第13期

　　风险合规部编发                       签发人：

　　风险合规部结合省联社法律顾问的法律咨询业务，编辑制作风险提示，下发给各部门、支行及分理处，供参考学习。

　　1、按揭楼盘准入有效期内，如开发公司法定代表人及股东变更，我行社需要办理什么补充手续？

　　答：一般来说，根据我国法律规定，法定代表人及股东的变更，不影响公司原有的民事行为的效力；要求开发商将法定代表人及股东变更情况以书面形式告之你行，在变更后，签订新的相关协议时，应以变更后的法定代表人签章为准。

　　2、法人能否办理商铺按揭，若能，需要办理什么手续，提供哪些材料？

　　答：目前，在我国的按揭贷款是针对自然人的贷款，因而，法人、其他组织不能办理按揭贷款。办理按揭应严格按照办理按揭的相关规程及手续办理。

　　3、一笔抵押贷款有多个抵押物，在抵押合同里面都明确了每个抵押物的债权金额，如果这笔贷款出现风险，需要处置抵押物，某个抵押物处置不能完全归还其债权金额时能否将其他的抵押物处置的多余部分继续赔付其债权金额？

　　答：如果这多个抵押物是共同为这一笔贷款提供的担保，其中某个抵押物处置金额不足以偿还债权总额的，可以处置其他抵押物用以偿还。如果该抵押物不是对应的担保债权，则不具有优先受偿权。

　　4、如何在我们日常信贷业务中规避自然人唯一住房抵押的风险？

　　答：首先，根据最高院的司法解释，自然人的唯一住房可以有条件地进行处置用于偿还债务，一般法院的做法是在拍卖该房屋后，为该债务人预留六个月的租房费及过渡期，其他拍卖费用用于偿还所借贷款；其次，在办理唯一住房抵押贷款时，应要求抵押人出具承诺书，承诺书应包含以下内容：（1）该住房的所有权人及共有人共同自愿同意以该套住房用于抵押贷款；（2）届时，如借款人不能归还所欠贷款的，同意处置该套住房用于偿还贷款本息；（3）保证自行腾空房屋及解决居住问题，保证顺利处置该住房；（4）以该住房抵押所造成的一切责任及后果由住房所有权人及共有人承担。

　　5、我行办理汽车按揭贷款，贷款期限一般为3年，为降低放贷风险，在发放贷款前，都会要求客户购买汽车全险，受益人为我行，并缴纳一定数额的保证金。但客户在汽车按揭的后两年，无法保证客户按照我行要求来缴纳保险，导致汽车按揭贷款的风险性，这种情况该如何处理？

　　答：可以在合同中明确约定如借款人未按要求办理相关保险的违约责任，直至提前终止合同，收回贷款。出现该种情况，可以先书面通知借款人按约定缴纳全险；如其不办理，贵行可以与保险公司事先约定好，如借款人不办理全险，也不得为其办理车辆的强制险。

　　6、最高额抵押合同是否一定需要对应最高额借款合同？

　　答：是的。因为最高额借款合同是主合同，而最高额抵押合同是从合同，如果主合同消灭或无效，对应的从合同也消灭或无效。

　　7、房屋所有权人与对应的土地使用权人不一致，是否能以该房产作为抵押？如可以抵押，出现贷款逾期，处置抵押物是有何风险？如何防范风险？

　　答：该房产如有合法的权属证书，可以抵押，在办理抵押登记时，房屋登记部门会要求出具土地证，或要求土地使用权人出具同意抵押的证明或承诺。

　　8、A某与B某在婚姻存续期间在某农商行借款，以A某的名义借款，B某承担连带责任，在贷款未还清前A某与B某离婚，离婚协议上双方达成协议，夫妻双方所有的财产及债务归于A某名下。之后贷款出现逾期，A某潜逃，农商行就此笔贷款向法院起诉，是否可以将A某与B某同时起诉？假设财产及债务全部归于B某，B某潜逃情况又如何？再假设财产及债务全部归于B某名下，A、B两人要求农商行将借款主体改成B某，A某不签订共同还款承诺书，农商行是否受理？如何防范风险？

　　答：（1）可以将A某与B某同时起诉，因为A某与B某都是该借款合同的借款人及保证人；（2）夫妻间对债务承担的约定只对夫妻间有约束力，而对债权人不具约束力；（3）如果夫妻间约定将债务全归于B某，B某又潜逃的情况，可以将A某提起诉讼，要求承担全部偿还责任，其夫妻间约定的债务及财产归于B某的约定对农商行没有约束力；（4）A、B两人的债务主体改为B某一人，一般来说，农商行不应受理；（5）对这种明显想脱逃债务的借款人及保证人应对其资产进行保全，或通过法律途径解决。

　　9、集体土地上附着的房产单独抵押是否能办理？如能办理应注意哪些事项？如何防范处置风险？

　　答：集体土地上附着房产可以抵押，但要办理抵押登记手续，如果该房产是租赁集体土地所建设的，又没有相关权证，办不了抵押登记，则不宜办理抵押担保。

　　10、60岁以上老人的房屋作为抵押需不需要子女全数到场签订同意抵押意向书？子女的配偶需不需要签字？如不需要签字，如何防范老人死亡后的抵押物处置风险？

　　答：（1）办理房屋抵押需要房屋权属人及共有人签订同意抵押意向书及抵押合同，如果子女的配偶也是产权人或共有人，需要签字。（2）如果权属所有人死亡后，债权人仍然按照抵押担保合同处置抵押物用于偿还所借贷款。

　　11、贷款逾期后，归还部分贷款本金能否延续贷款诉讼时效？假设是其他人帮借款人归还贷款能否延续贷款诉讼时效。

　　答：（1）贷款逾期后，归还部分贷款本金可以作为延续贷款诉讼时效。（2）如果是其他人帮借款人归还贷款，而借款人对此并不知情，则不能中断诉讼时效；如果是借款人委托其他人归还部分贷款，则视为诉讼时效中断。

　　12、一笔贷款有多个抵押物，能否能直接表述为评估总价，而未进行分开写具体的评估？评估是否有效？

　　答：评估是作为银行办理抵押担保贷款的参考依据，银行审核的是评估价格是否真实、准确，至于评估表述是分开表述评估总价，还是直接表述评估总价，并不影响评估的有效性。

　　13、某公司以公司的名义向某行借款，法人代表和股东承担连带保证责任，在贷款存续期间公司更换了法人代表及主要股东，此做法会对银行造成什么风险？如何防范？

　　答：如果在贷款存续期间，公司更换了法人代表及主要股东，原法定代表人及原股东仍然要对其所担保的贷款承担连带偿还责任，如果变更后，可要求追加新法定代表人及新股东对该公司的借款承担连带偿还责任。

　　14、某公司作为抵押人向某行借款，该笔贷款经贷审会审批通过，贷审会批复要求追加抵押公司及全体股东作为保证人承担连带保证人，就在该笔贷款审批完成之后贷款发放之前该公司股东出现变更，现应如何追加保证？如何防范贷款风险？

　　答：可要求股东对该贷款承担连带保证责任，在没有取得担保保证的情况下，该贷款不宜发放，等完善手续后再签正式合同。

　　15、多个抵押物（人）能否在同一抵押合同上签字，并附抵押物明细表？

　　答：一般来说，签订抵押合同时，如果抵押物分别为不同的抵押人所有，应该分别签订抵押合同，而不能在同一抵押合同上签字。

　　16、借款合同期限与抵押合同的期限与他项权证期限不一致，是否抵押有效？

　　答：只要借款合同与抵押合同及他项权证是个完整的配套合同，两个合同之间的主要内容基本一致，而仅仅是期限不一致，并不影响抵押合同的合法有效性。

　　17、某公司在我社借款,所有材料均已加盖公司公章、法人印鉴，法定代表人本人也已到场签字，但在借款凭证（借据）上仅加盖公司公章、法人印鉴，法人代表人未签字，法律手续上是否存在缺陷?

　　答：法律手续上不存在缺陷，因为该借据上有公司的法人印章及法定代表人印鉴，一般就符合相关规定。

　　18、某人在我社申请借款，在所有借款材料及合同上均为借款人本人签字，其配偶未签字，在贷款到期未还时，我社能不能申请法院查封冻结其夫妻银行账户及家庭共有资产?

　　答：如果该借款是用于家庭之目的，可以冻结其夫妻银行账户及家庭共有资产。即使不是用于家庭之目的，对借款人的资产可以查封冻结。

　　19、某笔借款有多个抵押物，借款人还了部分借款后要求拿回所还借款相对应的抵押物，是否可以？如可以，是否有必要设定退回抵押物顺序?

　　答：一般来说，应按照抵押合同的约定履行，如果合同中约定需要其归还所有贷款本息后才释放抵押物，如果行社考虑当事人的利益，在不影响贷款安全的情况下，可以考虑对归还了的贷款的对应抵押物进行释放。

　　20、某笔法院判我社胜诉的诉讼请求，由于种种原因，过了强制执行期，是否还有补救措施?

　　答：可以采取与当事人进行协商和解，与当事人签订和解协议，在和解协议中写明，如当事人未按和解协议履行，可申请法院强制执行。

　　21、某公司在我社借款，在借款过程中存在欺骗行为，我社能不能以诈骗罪对该公司以及法人和全部股东进行起诉，执行过程中可能会遇到什么问题影响我社债权?

　　答：如果该公司存在着诈骗行为，可向公安机关报案，要求追究该公司相关人员的刑事责任及追回所诈骗的贷款。

　　22、信用社内部股金在我社申请质押反担保贷款，仅股金所有权人来签字，其配偶未签字，有没有法律效力?如果借款人不归还该笔贷款，能不能直接强制用股金归还贷款，符不符合法律手续?

　　答：如果股金所有权人未签字，则该质押反担保贷款未生效；如果借款人未归还该笔贷款，可以通过法院对该股金进行查封、冻结，并通过强制执行处置，用于归还所借贷款。如果贵社直接将股金用于归还贷款，贵社缺乏相应的依据。

　　23、对于金额较小的存款（如低保金），存款人已死亡，其家属不愿掏钱进行公证，我们是否可以为其办理？如可以，办理人应提供哪些手续？

　　答：一般按照人民银行的规定，要办理公证手续，可以办理挂失取款。如果是千元或以下的小额存款，可采取小额便民措施办理。要办理挂失取款人提供以下资料：一是存款人死亡证明；二是存款人与办理人的身份关系证明；三是存款人与办理挂失取款人的真实身份证件；四是出具承诺书，在承诺书中明确写明：存款人的死亡情况、办理挂失人与存款人的关系情况、办理挂失取款人的取款没有其他继承人的异议或征得其他继承人的同意，如果出现纠纷，将承担一切责任。

　　24、2005年借款人张某在某网点贷款20万元，期限一年。由李某提供房产抵押担保。办理了合法有效的登记手续。后因多种原因，张某亏损，无力还款，于2007年外出务工，多年查无下落。今年春节张某回家并在催收通知书签字，但李某拒绝签字。问：该抵押是否有效，该如何处理？

　　答：该抵押合法有效，双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续，只是处置期限过了法定期限，对此，可向法院提起诉讼，要求法院处置该抵押房产，用于偿还所借贷款。

　　25、对于承建商出具放弃优先受偿权、承租户出具无条件同意处置租赁房屋的承诺书，在贷款出现风险时，以上承诺是否有作用？“法定”及“约定”的有效性如何界定？

　　答：有作用，因为法律尊重意思自治原则，如果有约定按约定，没有约定按法定；约定和法定的界定：约定是当事人自行作出的权利义务约定，而法定是法律法规的相关规定，只要当事人自行作出的约定不违反国家法律的禁止性规定，是合法有效的。

　　26、借款人张某在某网点借款10万元，由朋友李某提供担保，不久后张某和李某陆续外出务工，多年不归，贷款到期后，（1）该笔贷款如何催收？通常的做法是该网点员工只有请张某和李某所在的村委会在到（逾）期催收通知书上证明张某和李某外出务工未归，以延续贷款时效和保证时效。如果时间过长，村委会是否应在时效内持续签字证明，该签字法院是否采信，应注意那些事项？（2）如果张某和李某的家中有老人和孩子，老人和孩子在催收通知书上签名是否有效，如有效，该签字应注意那些事项？（3）贷款已经失效，该网点员工采取请村委会将签字的时间提前使之符合时效规定，是否可取，应注意那些事项？

　　答：（1）可以采取登报公告送达方式，在取得该借款人下落不明的证明后，在省级以上有影响的报纸上刊登催收公告；（2）如果借款人家中有成年直系亲属，在催收通知书上签字，有效。但最好要有第三方的证明，证明其不在；（3）如果贷款已经失去诉讼时效，请村委会签字的时间提前使之符合时效的方式不可取，但可以请村委会证明在法定的诉讼时效之内进行过催索。

　　本期发送：各部门、支行及分理处