本网站支持IPv6

　　奉新农村商业银行（筹）

　　法律工作咨询

　　［2015］第10期

　　风险合规部编发                       签发人：

　　风险合规部结合省联社法律顾问的法律咨询业务，编辑制作风险提示，下发给各社（部），供参考学习。

　　解读《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》及对银行的影响

　　一、关于对该《通知》的解读

　　3月 30日，中央方面为稳定楼市增长对楼市已连下三剂猛药：一是二套房贷款首付降至40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；二是个人出售2年以上住房免征营业税；三是优化住房及用地供应结构政策。

　　而中国人民银行、住建部、中国银监会联合下发的《通知》的目的就是希望信贷政策来释放住房市场需求，以此来救目前的房地产市场，减缓中国经济增长下行的压力。

　　今年政府的工作报告已明确表示，要稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。因此，该《通知》规定的“房贷新政”基本上是围绕着“改善性住房需求”这个概念而展开。

　　（一）为什么出台新政？

　　“930”房贷新政和“1122”降息之后，房贷的“价”（房贷利率）虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限；另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

　　（二）如何调整？

　　这次的措施主要是：

　　1、鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

　　解读：此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

　　2、对拥有 1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　解读：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%。

　　3、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；

　　解读：公积金贷款购买二套房的首付比例降至 20%，符合预期。

　　4、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　解读：有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至 30%。

　　（三）新政策实施后的效果

　　从此次政策的核心内容来看，其主要目的就是要让所谓的改善性住房需求得到释放。这些房地产救市政策看上去是力度很大，甚至于远超出市场预期，但是能否达到全面释放所谓的改善性住房需求，还得取决于以下几个方面因素的制约。

　　一是所谓的改善性住房需求。在当前中国住房市场的背景下，尤其是一线城市，其实质更多的是住房投资需求。如果降低进入市场门槛、提高购买融资的杠杆率，当然是吸引这些住房投资者进入的好工具。不过，这些住房投资者是否进入并非仅是考虑进入门槛低、融资杠杆率高，最为重要的是购买之后会不会以更高的价格卖出？只有预期购买之后能够以更高的价格卖出时，他们才能利用这些工具进入。就目前的情况来看，房价持续下跌、国内股市“牛气”冲天，住房市场赚钱效应消失，要让这些住房投资者进入市场并非容易。

　　二是 2014年的央行房贷新政，其对购买住房者优惠条件应该比此次出台的优惠政策还要优惠。因为，在 2014年房贷新政的政策中，凡是还清银行贷款的购买住房者，进入市场购买住房都可享受第一套贷款优惠条件。只是 2014年的房贷新政并没有让大部分城市住房市场销售短时间内回暖，房地产很快又回到原形，量价齐跌。所以，这次房贷优惠政策能否起到作用、效果如何还待观察。

　　三是本次“房贷新政”更多的是强调降低购买第二套住房的首付比例，只是扩大更多的购买住房者进入的门槛，但是作为住房投资者来说，进入市场杠杆率的高低自然很重要，而更为重要是利率水平。因为，对于任何长期投资来说，利率是投资收益的决定性因素。在国内银行利润水平全面下降、房地产贷款风险全面增加的情况下，住房按揭贷款利率要想获得较高的优惠是困难的事情。如果贷款利率不能够降低，对于购买住房的投资者来说，其收益率全面下降，而且面对巨大的风险。在这种情况下，房贷新政的效果会十分有限。

　　由此可见，救市政策出台后，可能让少许城市房地产市场出现回光返照，但房地产市场的周期性调整并不会结束，本次央行房贷新政的效果自然有限。

　　二、关于该《通知》对银行业的影响

　　该《通知》下发后，银行的贷款利率也是众多购房人关注的焦点。以贷款余额100万元，还款期限 30年计算，按目前的基准利率和打基准利率 9折计算，后者每月还款会少300多元，总还款额将减少10万元左右。

　　但从目前情况来看，即使已经执行二套房首付四成的地区，房贷利率仍然没有明显下降。据悉，在北京地区，虽然部分银行可以做到首付四成，但最低的利率仍然要上浮 10%，而广东市场利率定价自律机制要求广东境内执行首付 40%的区域，利率最低也是基准利率上浮1.1倍。对银行来说，做房贷并不“划算”，尤其是现在存款成本这么高的情况下，银行并不是很愿意做收益并不算高的房贷业务，而且回款时间长。况且，目前，银行5年以上贷款基准利率 5.9%，银行 3年以上存款基准利率为 3.75%，而很多银行的存款利率还会上浮，如果房贷利率再打折扣，留给银行的利润空间并不高。

　　因而，《通知》要求“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，而目前各金融机构基本都处于观望状态，对利率并未作较大调整。

　　附件：关于个人住房贷款政策有关问题的通知

　　附件：

　　关于个人住房贷款政策有关问题的通知

　　中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委)、银监局，新疆生产建设兵团建设局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

　　为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：

　　一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有 1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

　　请人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

　　中国人民银行

　　住房城乡建设部

　　中国银行业监督管理委员会

　　2015年3月30日

　　本期发送：各信用社（部）