本网站支持IPv6

　　江西省农村信用社联合社

　　法律工作咨询

　　［2015］第6期

　　省联社风险合规部编发                  2015年3月4日

　　风险合规部结合省联社法律顾问的法律咨询业务，编辑制作风险提示，下发给各成员行社，供参考学习。

　　1、某行社咨询：某借款公司借了信用社2300 万贷款，股东为该借款进行担保，现该公司及股东涉嫌非法集资，遭债权人起诉，现该笔贷款期限还差一个月，能否对其起诉及财产保全？

　　律师解答：可以。根据合同的约定及合同法的规定，借款人已出现了不安情形，债权人可行使不安抗辩权。对债务人主张权利， 也可通过诉前保全或诉讼保全，冻结其资产及股权。

　　2、某行社咨询：信用社的房产按揭要求房地产开发商缴纳保证金，但是有个房地产商是以项目部的名义设立的保证金账户，现在开发商要求把项目部的保证金账户转为公司名下账户，问这样操作是否可以？

　　律师解答：根据保证金特定化的要求，要将保证金存入质权人账户，以明确质押担保性质，以特定化。

　　3、某行社咨询：一个借款户的公司法定代表人变更了，对信用社债权是否有影响？信用社需要采取什么措施？

　　律师解答：公司法定代表人的变更，并不影响公司对外所承担的债权债务，该公司对法定代表人变更前的所有债权债务仍承担责任。但变更之后，要求该公司办理相应的法定代表人变更手续，或依规定办理法定代表人印鉴及预留印鉴。

　　4、某行社咨询：一个民办学校用划拨土地和教学大楼来抵押贷款，是否可以？

　　律师解答：根据《担保法》及《物权法》的规定，学校不能作为担保的主体，其用来办学的土地和教学楼为教学公益目的，不能用于办理抵押贷款。

　　5、某行社咨询：一个借款户用存款办理质押贷款，现贷款已归还，法院现在查封冻结该存款，并执行划走，可不可以？

　　律师解答：可以。联社的贷款已经归还，主合同已消灭， 质押合同也随之消灭，法院只要有法律依据和法律手续，将该款划走，是可以的。

　　6、某行社咨询：法院来扣划款项，需要提供什么材料？

　　律师解答：需要提供执行裁定书、协助扣划通知书、执行人员的执法证件，在进行扣划时要注意户名、账户、金额等相一致。

　　7、某行社咨询：有个借款户到期后，要处置抵押物，但抵押物有两处，现在一处可以处置，一处没人购买，请问先处置的一部分会不会影响其他部分的抵押资产处置？

　　律师解答：一般不会。但如果两个抵押物搭配处置较为容易的话，可将两个抵押物合并处置。

　　8、某行社咨询：发放委托贷款应该注意些什么事项？

　　律师解答：发放委托贷款，应根据人民银行、银监会规定的委托贷款发放要求进行发放，在发放委托贷款时，要特别注意银行只是一个受托方，而不是贷款的权利方。

　　9、某行社咨询：某未成年人的账户资料要完善，但是其父亲死亡，母亲离家出走，现在只有一个婆婆，完善这个银行账户登记资料，需要提供监护人的相关信息，这种情况应如何操作？

　　律师解答：要求其婆婆提供监护人证明，一般可由村委会、居委会及单位出具监护证明书，其本人也向信用社出具监护人承诺书。

　　10、某行社咨询：一个借款户想用其私有产权房屋进行抵押贷款，但该房屋借款人用来办幼儿园了，可不可以用该房屋进行抵押贷款？

　　律师解答：如果该房屋的产权属于借款人自有，而不是幼儿园的产权房屋，可以用于借款抵押贷款，如果该房屋出租出去办幼儿园，那要承租人出具债权人处置该抵押物时，无条件同意处置的承诺书。

　　11、某行社咨询：一个借款户由其法定代表人为该借款提供连带责任保证担保，是否需要其妻子在保证书上签字？

　　律师解答：如果仅仅是连带责任保证担保，又有代为清偿债务的能力，可以不要其妻子在保证书中签字，但如果其妻子是该贷款的保证人之一，则需要。如果是产权抵押或质押的共有人，则需要。所以取决于你们对该保证人的资产状况审核，如果其资产均在两人名下，可由其两人共同签署保证合同。

　　13、某行社咨询：股金质押反担保贷款，如何保护信用社权益相关事宜。

　　律师解答：反担保是债务人与担保人签订的维护保证人权益的担保，故此，在有股金证作为反担保的情况下，保证人的代为偿还能力及信誉度要求应较高。只有当保证人代为偿还担保债务后，才依法拥有对股金证的反担保处置权。

　　14、某行社咨询：某公司用工业用地和厂房来抵押，评估公司为土地和房产分别作了评估报告，现在去办理抵押登记的时候，房管局已办了房产登记，没有收走土地使用权证，信用社让该公司出具土地一并抵押，不得抵押给他人的承诺，是否可以？

　　律师解答：根据《物权法》的从一原则，房屋抵押给信用社后，随附土地也随之抵押，虽然土地可以再次办理抵押，但该抵押的处置顺序属轮候抵押，只有在房屋抵押权人处置完后，土地抵押权人才有权处置剩余部分。但如果土地使用面积大于房屋面积，则应办理土地使用权抵押登记。

　　15、某行社咨询：一个开发商用土地来抵押，但是现在因建了一期二期的房产，没有办相应的房产抵押，是否会影响信用社的债权？

　　律师解答：会影响。因土地抵押时，土地上没有建筑物，而该一期二期的房产系新增附着物，不属于抵押范围，因而，对新增建筑物应跟进办理在建工程及房屋抵押。

　　16、某行社咨询：某成员行社与另一家金融机构签订了同业拆借和委托理财两份合同，两份合同所约定的利率不一样，能否在一份合同约定“当两份合同利率约定不一样，以高的为准”，这种约定有没有风险？

　　律师解答：这种约定在履行中如果彼此都诚信守约，问题不大，如果出现一方支付利率感觉困难时，会出现分歧，所以还要另外由支付利率行出具书面承诺，将两份合同联接为一，并在承诺书中明确表明履行该两份合同中以什么利率作为计算依据。

　　17、某行社咨询：某法院向联社下达了一份协助执行通知书及股金划转裁定书，将股金过户给债权人，是否可以？

　　律师解答：在法院执行股金要履行评估及拍卖程序，如果法院流拍后，债权人又愿意接受股金，可由法院将股金执行给债权人，债权人要到联社办理相关股金过户手续。

　　18、某行社咨询：办理按揭贷款，房地产商的预售许可期是到2025 年2 月，但合同贷款期是到2025 年3 月，会不会影响合同效力？

　　律师解答：预售许可期限不会影响贷款合同效力。

　　19、某行社咨询：一个公司用工业用地和所建的厂房、办公楼办理抵押贷款，现在房管局办理了房屋的登记，也收走了土地使用权证，是否要去土地管理部门办理土地抵押登记？（因该土地有多本土地使用权证）

　　律师解答：如果抵押的房屋及房屋随附土地的处置足以归还所借贷款，可以不需要再办理土地抵押登记，但如果房屋抵押处置不足归还所借贷款，而土地面积又较大，应办理土地抵押登记。

　　20、某行社咨询：一个外地注册登记的房产开发商用本地分公司在本地的资产抵押贷款，信用社是应当与外地总公司签订合同，还是与本地分公司签订合同，抵押登记是否在本地相关部门办理登记？

　　律师解答：分公司不是法人单位，分公司对外行使民事权利及义务，应有总公司的授权，如果没有授权，则必须由总公司签订相关合同。如土地办理抵押，应由权利人签订抵押合同，并在土地所在地登记机关办理登记。

　　21、某行社咨询：有个客户以房产抵押贷款，但是该房产是他母亲和弟弟共有的，他母亲和弟弟出具了一份公证书，授权这个客户同意办理抵押签字，是否可以？

　　律师解答：对这种共有抵押物，要求共有人共同办理抵押合同及抵押登记，以防授权不真实而引起的不必要纠纷。

　　22、某行社咨询：客户用店面抵押，但是土地证正在换证，让土管局和抵押人分别出具不得办理抵押的承诺函，是否可以？

　　律师解答：根据《担保法》及《物权法》的规定，不动产办理担保抵押，应向登记机关办理抵押登记，如果是店面抵押，要办理抵押登记，对土地部分可以要求土管局和抵押人分别出具不得办理抵押的承诺函。

　　23、某行社咨询：有一员工严重违反规章制度，想对该员工解除劳动合同，请问要不要工会同意？

　　律师解答：根据《劳动合同法》第43 条规定：用人单位单方解除劳动合同，应当事先将理由通知工会，所以，要通知工会，征求工会的意见。

　　24、某行社咨询：有一客户用房产来抵押贷款，房产名称是个人所有，但土地是归单位所有，且土地用途是公用设施，问办理房产抵押贷款要注意什么事项？

　　律师解答：一是要办理抵押登记，二是要注意评估时的评估价值，三是要注意抵押率的降低。

　　25、某行社咨询：土地已抵押一家金融机构，现在土地上有房屋，能否到我社贷款？上面的房子可不可以抵押？

　　律师解答：根据担保法和物权法的规定，土地抵押，土地上的附着物随之抵押，因而，如果土地抵押时该房子就存在，到你社进行抵押，在处置时不能对抗土地抵押登记的债权单位；如果土地抵押时地上没有附着物，系抵押后新增的附着物，可以用于抵押。

　　26、某行社咨询：有家法院用邮寄方式送达协助冻结通知书及裁定书，对此，能不能办理冻结？

　　律师解答：一般来说，法院查封、冻结要下达协助冻结通知书及裁定书，冻结人员的执法证件，方可进行冻结，现在该法院通过邮寄方式进行冻结，这还是新兴事物，对此的处理建议是：先冻结，再要求法院补充相关手续，以免因未冻结导致账户资金转走而承担相应的责任。

　　27、某行社咨询：有一客户用土地来办理贷款抵押，但土地准备用来开发房地产，有何风险？

　　律师解答：根据《担保法》、《物权法》的规定，商业取得的土地可以用于贷款抵押，但如果该土地抵押后进行房地产开发，而新增的房屋不属于抵押范围，故用这种土地抵押，要防止在抵押的土地上新增建筑物或做好在建工程抵押及房屋抵押的跟进。

　　28、某行社咨询：联社买了办公家具，但卖方开出发票却是个人的，这样可不可以？

　　律师解答：买卖合同的履行，卖方向买方开具发票，这是卖方的义务，应该由卖方单位出具，并且在发票中写明物品及单价和金额。如果发票由别人代开出，可以要求卖方出具由其单位开出的发票。

　　29、某行社咨询：有笔个人借款到期了，现在想借新还旧，借款人的配偶没有到场签字，会不会影响借款合同的效力？

　　律师解答：如果原来借款有其配偶的签字，那么这次办理手续时，要其配偶到场签字。

　　30、某行社咨询：私立医院贷款，应注意什么事项，能否用于医疗设施？

　　律师解答：《担保法》及《物权法》规定，学校、医院、慈善机构不得作为担保主体，私立医院要进行贷款，要注意其贷款用途是用于自营创收性项目，且该自营创收设备能带来盈利。

　　31、某行社咨询：用商会的互助基金抵押贷款，是否要办理登记，在哪里登记？

　　律师解答：如果商会的基金是自有的，可用作存款质押或保证金质押贷款，如果商会的基金是各会员缴纳的互助基金，则要通过各会员的同意，质押贷款一般只要将质押担保的存单交付给质权人，或将资金打入到质权人的质押担保账户中。

　　本期发送：信贷管理部、运营管理服务中心、各成员行社