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法律工作咨询【2016】第2期


  奉新农村商业银行

  法律工作咨询

  2016]第2期

  风险合规部编发                       签发人:

  为不断推进“法治银行”建设,树立法治金融思维,提高依法办事的能力,风险合规部根据法律工作事务的开展,结合省联社法律顾问的法律咨询业务,不定期编辑制作法律工作咨询,下发给各部门、支行及分理处,供参考学习。

  关于《不动产登记暂行条例实施细则》的解读

  今年1月,国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)正式实施。《实施细则》共八个章节、108个条款,对《不动产登记暂行条例》(国令第656号)中的不动产登记主体、登记类型、登记程序等内容进行了逐一细化,《实施细则》的实施意味着不动产登记制度从今年起正式落地基层。

  一、《实施细则》主要内容解读

  1、细化了不动产登记“四统一”。《实施细则》在《条例》的基础上,对统一不动产登记机构、不动产登记簿、不动产登记依据、和信息平台建设进行了细化,补充了跨县级行政区域、国家确定的重点国有林区的森林、林木和林地等不动产的登记机构;补充了不动产登记簿中不动产单元的具体指代;明确了不动产登记机构需按照统一的不动产登记信息管理基础平台要求和技术标准做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。

  2、细化了不动产登记程序。一是补充了财产共有人、无民事行为能力人以及限制行为能力人、代理人、财产继承人等特殊申请人申请不动产登记的需提交的材料;二是补充了申请人撤回不动产登记申请的相关内容;三是细化了不动产登记机构对不动产申请资料查验以及对不动产实地查看的具体内容;四是细化了不动产登记事前公告的情形、时间和公告内容;五是补充了换发、补发、收回不动产登记权属证书或登记证明的内容。

  3、细化了不动产权利登记类型。《实施细则》就集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权、海域使用权、地役权、抵押权等不动产权利的登记范围、申请登记需提交的材料进行了逐条细化,确保《实施细则》具有较强的操作指导性。

  4、细化了特殊不动产登记情形。《实施细则》细化了权利人、利害关系人更正登记、利害关系人异议登记、当事人预告登记以及人民法院查封登记四种特殊情形下不动产登记的申请主体、申请材料以及登记机构登记程序,填补了《条例》对上述内容规定不足的情形。

  5、细化了不动产登记查询工作。一是明确了权利人、利害关系人和有关国家机关三类查询主体;二是补充了利害关系人的具体指代及其查询范围,细则规定因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是补充了各类查询主体申请不动产登记资料查询时需提交的资料以及五类不予查询复制的情形。

  6、细化了《条例》附则部分条款。一是在《条例》基础上进一步明确了细则实施前依法核发的各类不动产权属证书继续有效,补充了不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书的内容;二是明确了农村土地承包经营权登记的登记机构以及登记依据;三是补充了不动产信托登记以及军队不动产登记的相关规定。

  二、《实施细则》关键条款对农信社影响的解读及建议

  1、《实施细则》第二十条“不动产登记机构应当根据不动产登记簿,填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,向申请人核发不动产登记证明外,不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。”

  解读及建议:该条规定明确了《实施细则》实施后,不动产登记机构对土地、房产、林木、海域等不动产统一核发不动产权属证书或不动产登记证明,取消了原有的房产证、土地证、林权证、他项权证。农信社需依照《实施细则》修改相关文本文书中他项权证的内容,在办理抵押权登记时,需注意权属证明类型的区分,办理抵押权登记时需向登记机关申请不动产登记证明。建议省联社信贷管理部依照《实施细则》,对信贷系统、核心系统及统一平台系统关于房产证、他项权证等录入、查询功能进行优化(如新增不动产权属证书或不动产登记证明的录入、查询功能),同时完善贷款相关制度、操作文本、信贷合同中关于房产证、他项权证的条款。

  2、《实施细则》第四章对国有建设用地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、海域使用权等不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等都规定了严格规范的程序和提供的资料,有些登记甚至需要实地查看和公告。

  解读及建议:《实施细则》的上述规定,表明此次登记对物权来源、程序合法和实质合法都有严格的要求和保障。农信社在办理抵押登记时必须注意,小产权房没有不动产权属证书或土地权属来源材料,无法进行首次登记,必然无法进行抵押登记。同时农信社在办理业务时,不能仅仅依靠合同和协议,要以不动产权属证书和不动产登记薄的记载为准。

  3、《实施细则》第六十八条规定“因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请债权变更登记时,如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应该提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或户口簿等材料。”第七十二条最高额抵押权变更登记也有类似规定。

  解读及建议:自《实施细则》生效日起,农信社在办理展期等影响债务履行期限、债权金额的业务时,除了通知债务人、获得抵押人同意之外,如果对该不动产的其他抵押权人产生不利影响的,还需要提交其他抵押权人书面同意的材料及身份证明。所以,在办理抵押之后,要及时查询抵押物的状况,尽量确保农信社为唯一的抵押权人,在未取得不动产其他抵押权人书面同意的前提下,审慎办理展期等可能对其他抵押权人产生不利影响的业务。

  4、《实施细则》第七十五条规定“以建设用地使用权以及全部或部分在建建筑物设定抵押的……当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时,抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

  解读及建议:上述规定明确了在建建筑物抵押的范围,特别是将已经办理预售备案的商品房剔除在抵押财产范围外,因此,农信社在办理在建工程抵押贷款时,应预先进行不动产登记查询,了解该不动产办理预告登记和预售备案的情况,并在评估抵押物价值时充分扣减已办理预告登记和预售备案相应的房屋价值,合理确定不动产抵押率。

  5、《实施细则》第七十七条规定“在建建筑物竣工,办理抵押物所有权首次登记时,当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

  解读及建议:《实施细则》的该条规定,明确了在建工程抵押权登记转为建筑物抵押登记的处理方法,当事人在办理抵押物所有权首次登记时,应当申请将在建建筑物权登记转为建筑物抵押权登记。农信社在办理在建工程抵押贷款时,应高度运用此条款在抵押登记中的作用,改变以往先注销在建工程抵押,再重新办理新的房地产抵押登记的做法,应按《实施细则》规定直接将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记,避免重新办理房地产抵押时,农信社抵押权的优先顺位丧失。

  6、《实施细则》第四章对宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及房屋所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记等都作为较为详细的规定,第六十五条更是明确海域使用权可以申请办理不动产抵押登记。

  解读及建议:《实施细则》实施之后,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权、海域使用权等将进一步被银行作为抵押财产进行债权担保,农信社应把握机遇,结合当地业务实际,及时进行抵押和保证的替换及服务和产品的研发,巩固和扩大农村市场,让《实施细则》成为农信社化解风险和盈利的利器。

  7、《实施细则》第九十七条规定“权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的,应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。

  解读及建议:《实施细则》明确了三类主体可以查询不动产登记资料,并规定因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。农信社在办理抵押担保时,可依照《实施细则》的规定,以不动产利害关系人的身份向登记机构申请不动产登记查询,充分了解抵押物状况,确保抵押物无查封、重复抵押等影响农信社债权的情况。

  附:《不动产登记暂行条例实施细则》

  本期发送:各部门、支行及分理处

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