营造小额信贷文化氛围，促进信用社业务发展

　　洪都联社劳动信用社成立于2003年11月，座落在南昌市叠山路中段，附近商贾如云，素有机电一条街之称，也是各银行必争之地，周边有 10家金融机构设立了网点。在同业激烈的竞争中，信用社通过市场细分选择以中小客户为目标客户群，从规模经营考虑出路，在有效防范风险的前提下，大力吸收存款，扩大存贷款总量，推出了适合信用社发展，具有相对竞争优势的房屋抵押贷款的信贷产品来满足中小客户的资金需求。截至2006年6月末，各项存款余额已突破亿元大关，两年多来累计发放房屋抵押贷款923笔，金额9700万元，到期贷款本息收回率达99.4%,100%，取得了较好的社会效益和经济效益。
　　一、进行行业细分，提炼贷前调查的核心技术。在发放贷款过程中，我社不断进行总结和分析，并进行行业细分。据统计，目前获得房屋抵押贷款客户中，有50%贷款客户资金用于经营仓买、楼堂餐馆、出租干洗、建筑装璜、家电修理修配等行业，40%贷款客户用于各大批发市场摊位经营及家庭养殖种植业，10%贷款客户用于其它行业等。贷前调查是保证贷款质量的一个重要程序和环节，在实践中总结出了10几个房屋抵押贷款行业的全过程管理办法，运用了古人中医诊病方法的“望，闻，问，切”，形成了“询问法、观察法、论证法”三种有效的方法。通过运用以上方法对借款人基本情况及贷款投向、还款能力进行评估。一是了解家庭成员组成，家庭成员的月收入情况。以借款人与其家庭为一个单位核算，扣除掉日常经营费用开销外，一个家庭总的月收入，直接影响到每一笔贷款的还款情况。家庭成员中占大部分的支出，孩子的学习费用，处在不同时期，学生的日常支出占很大的比例。借款人的家庭成员的身体健康状况，是否患有重大疾病或其它医疗开销。三是对外借款情况及还款的时间。二是了解借款人的住所情况。掌握借款人的居住条件，现借款人现居房屋是否为产权人，是否通过房贷或其他借款方式取得的房屋产权。从间接的调查可以直接反映借款人是否有其它贷款行为。三是与社区工作人员密切协作。社区工作人员是最熟悉自己辖区内每一位借款人的基本情况。通过他们掌握的情况，对借款人是否依法经营、有无不良的经营记录、借款人在社区口碑如何等等都能够掌握一些在现场调查了解不到的情况。
　　二、进行分类授权，贷款发放更高效。为更好地为中小客户服务，在有效控制风险的前提下，根据客户的需求创造性地推行贷款期限三年制、贷款利率优惠制，合理下放贷款审批权限，采取了“2+1”的贷款授权管理方式，对房屋抵押贷款采取2名信贷人员调查、审查、加上1名主管主任审批的方式；对合伙企业和微小企业贷款，根据其额度及担保方式采取2名信贷人员调查、审查，加上1个“会签单”的方式；对店面抵押、店铺抵押的大额贷款采取2名信贷人员调查、审查、加上1个“审贷会”的方式进行审批，极大提高了贷款发放速度，成功开办了贷款“三日通”、“五日通”、“十日通”等时效服务品牌。事实证明我们所推行的方法为其他同行也起了一定的借鉴作用。
　　 三、提供贷后服务，保障房屋抵押贷款资金安全。 房屋抵押贷款具有笔数多、人员居住分散、管理难度大的特点，为保证资金安全，采取了独特的贷款管理办法。一是通过对借款人的还款记录，反映一段时间借款人经营情况。根据能够按时还款、不能够及时还款、逾期还款的时间长短。对他们进行分类，评定出信用等级，根据信用等级确定贷后管理的方法。二是通过与经营者所在社区人员建立密切协作关系，协助开展贷后跟踪。社区居委会的工作人员是信用社贷后检查的有力助手，通过他们按月进行贷后检查，按季以调查表形式反馈每一位借款人情况，也能够了解借款人经营情况及异常变动情况等相关信息。充分利用社区平台，通过社区工作人员加强对欠款人的追索力度。三是根据贷后管理对象的信用程度不同区别对待，确定重点与非重点监控。对信用等级较高、经营相对稳定的客户，以电话回访方式与借款人交谈，掌握近期经营情况有无变化，月收入是否稳定，有所增加或减少的原因等等。对信用等级较差、经营变化较大的客户进行现场回访调查。通过贷后走访，深入了解借款人贷款前与贷款后在经营场所或设备等方面的变化，做了哪些方面投资或改进，经营收入上是否有所提高，主要客户的变化情况等等。

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