农村信用社抵押贷款存在的法律风险不容忽视

　　当前，部分信用社办理抵押贷款业务中存在操作不规范、经办人不负责、执行三查制度不力等问题，容易引发法律纠纷，造成农村信用社信贷资金风险。
　　一、风险表现形式
　　1、合同填制不规范。部分信用社存在重视合同格式、合同内容及主从合同的相互衔接，忽视合同细节和关键问题的现象。一是借款人填制《抵押合同》出错更改时，不在更改处签字或盖章，一旦发生纠纷，合同内容很容易引起争议；二是有的合同上的签名并非当事人本人签字，日后农村信用社追索贷款时，抵押人会借此辨称自己不知晓贷款的事情或称没有承诺同意抵押，使农村信用社的优先受偿权形同虚设；此外，还有合同存在墨迹不一致的现象，合同内容有放款后添加之嫌。如：某社2003年以王某的房产作抵押，向借款户谢某发放一笔金额为5万元的抵押贷款，但在办理贷款手续过程中，该社经办人员在抵押人王某未到场的情况下，默许借款户谢某代理抵押人王某签署了抵押合同，并向其发放了贷款。2005年，借款户谢某因经营亏损无力归还贷款，该社向法院起诉，拟通过处置抵押物变现的方式归还贷款。但在起诉过程中，抵押人王某以贷款时自己未到场签字，农村信用社单方面设立的抵押属无效抵押为由，拒不同意处置抵押物归还贷款，现该案件正在审理之中，该社极有可能因为当初的一时疏忽而使债权悬空。
　　2、抵押期间不一致。办理最高额抵押登记时，有的借款人向登记部门同时提交了最高额抵押合同与借款合同，但登记部门以借款合同期限确定了抵押期间，使登记的抵押时效与最高额抵押合同约定的抵押期间不一致。如某社2004年为借款户符某设定最高额抵押贷款，期限为三年，首次贷款时，借款人向房产交易所同时提交了最高额抵押合同和第一次借款合同，房产交易所在办理登记手续时，却依据了首次借款合同设定了抵押期限为一年。首次贷款归还后，借款户符某于2005年第二次向该社提出借款申请，该社认为已办理了最高额抵押合同，无须重新设定抵押，就在未重新办理登记手续的情况下，向其发放了贷款，这时，该贷款实际已出现了“脱保”现象。
　　3、评估不真实。在实际工作中，有的信用社为了多营销贷款，无视《担保法》中“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”以及农村信用社内部规章制度中“抵押物变现值不得低于贷款额1.5倍”的规定，有意让评估部门抬高抵押物价值，从而使贷款与抵押价值相当接近，甚至高出抵押物价值，造成农村信用社资金损失。如某社2002年向借款户尹某发放抵押贷款20万元，抵押物为借款户所有的县城某酒楼房产，该房产地理位置较为偏僻，面积仅为240平方米。贷款时，该房产的评估价值达30万元，远远高于实际价值。经办人员在房产价值明显高估的情况下，未经咨询和实地核实，贸然向其发放贷款。2004年，借款户尹某经营亏损无力归还贷款，该社向法院起诉，法院受理后，依法判决抵押财产归农村信用社所有。判决后，该社处置抵押物，但处置变现值仅为12万元，无法全额归还贷款，剩余的8万元贷款到目前仍然悬而未决。
　　4、抵押物灭失风险。《担保法》规定：“抵押权因抵押物灭失而灭失”。借款人以自有房屋产权、土地使用权提供担保申请贷款，贷后拆除房屋重新修建。拆除时，借款人承诺新房继续抵押，但新房长期不办证，农村信用社无法重新办理登记。这样因原抵押物房屋的灭失，农村信用社丧失了对房屋的抵押权。如果借款人赖账，农村信用社只能申请法院处理土地，而处理有房屋的土地难度很大，使农村信用社的抵押权有名无实。
　　二、对策与建议
　　1、规范信贷操作。农村信用社在信贷业务操作中，应统一要求由信贷人员填写借款与担保合同，由借款人、担保人、财产共有人当面签字、签章或按手模。同时对合同要实行公证，以确保贷款资料规范、有效，使合同具有强制执行力。
　　2、实行跟踪服务。农村信用社信贷人员对借款人办理贷款要给予详细指导，为借款人办理资产评估、抵押登记、公证提供跟踪服务，审查评估报告、他项权证、公证书的合法性、合理性，做到与有关贷款资料衔接一致，确保债权、担保物权受到法律保护，避免贷款脱保。
　　3、落实调查责任。应明确信贷人员调查职责，要求信贷人员全面了解借款人的基本情况，掌握抵押物的市值，摸清借款人的第一还款来源，以第一还款来源确定贷款额度，对因调查不实造成贷款损失的，应予追究责任。
　　4、加强贷后检查。农村信用社应高度重视贷后检查工作，督促信贷人员、业务主管部门、监督部门严格执行贷后检查制度，并定期开展交叉检查，一方面防止包庇问题，纵容违规操作的现象发生；另一方面发现抵押无效、抵押物灭失等问题后，可以及时采取补救措施。

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